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“现在购房，单人民币升值每年就有3个点以上收益。”张明说。张明是香港人，他在深圳市宝安区有一家电子厂，周末在香港，平时住深圳工厂，最近人民币的加速升值，使他下定决心在深圳购房。

12月6日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币7.8226元，而在去年7月21日汇改前，这个比率是1：8.2765。人民币升值速度不断加快，正被很多敏锐的香港、台湾、海外投资者视为投资中国楼市的一大理由，这也成为房价上涨的又一巨大推动力量。

人民币升值

不可忽视的买房理由

加快港人内地置业步伐

早在1年多前，张明就有朋友建议他到深圳投资房产，当时其圈子里流行的说法是：未来人民币肯定大幅升值，现在用港币、台币购房，很划得来。不过张明一笑了之。“当时港币比坚挺，很难想象人民币升值能带来多少收益。”然而，现在精明的张明有些遗憾，如果当时就用港币购房，不算房价本身涨幅，仅币值升值就超过5.4%。“200万的房子，三成首期60万，光首期就要节省3万多。”

11月27日，中国银行港币现钞买入价跌至99.94元，这意味着人民币已经比港币值钱，这对张明产生了很大的心理影响。“人民币升值才刚刚开始，现在买还来得及。”张明说。

“可能带来新一轮港人置业潮。”百仕达集团副总裁罗雷表示，人民币升值步伐加快，对港币产生冲击，“香港人应该会加大内地置业的步伐。”

记者从深圳中原地产了解到，近期投资西部关口物业的港人明显增加。中原地产营业副总监王良英分析说，“港人看好房价、交通和未来的发展，也有人民币升值因素。”当然，中天置业三级市场副总监郑先滔也称，人民币升值对于港人主要是心理影响。“房产价格升值的影响力要远远大于人民币升值的影响力，他们更看中深圳房产未来的发展潜力。”

多重利好引资金涌向楼市

当探索房价居高不下的原因时，大多数人习惯于从土地供应、需求结构等房地产本身因素寻找，很多市民对人民币升值并不敏感。“我又不去外国买房，人民币升值对我在深圳购房没什么影响。”然而，事实是，币值作为经济体系的基本要素，对楼市有着不可忽略的作用，港人加大内地置业步伐只是其中的一个小插曲。

“人民币升值带来的后果肯定是房地产价格的上涨。”国泰君安证券分析师文启锋表示。最常见的分析是，人民币升值的预期将吸引大量外国资本投资人民币资产，其中最典型的就是房地产，外资从中能获取三重收益，包括房价本身增值、租金和人民币升值收益。

人民币的升值预期使国外资本投机中国的房地产市场。根据官方的统计数据，2003年以来，境外资金进入上海房地产开发领域的金额都在150亿以上。

目前，摩根士丹利、麦格理银行、荷兰国际房地产、高盛基金、美林证券、ING、莱曼兄弟等数十家知名欧美投资机构和基金正纷纷投资中国内地的房地产，前不久，又传来世界最大房地产和基础设施投资商之一的德意志银行旗下的RREEF注资珠海一项目的消息。数以亿计的外资流入追逐楼市资产，对房价高涨推波助澜。

“人民币升值将吸引越来越多的投资者进入市场。”百仕达集团副总裁罗雷称。

对高端物业利好更突出

张明准备购买一套200多平方米的豪宅，他认为，在政策调控下，大户型未来呈稀缺趋势，另外，因为是按揭贷款，人民币升值带来的增值率在财务杠杆的作用下会放大，尤其是大户型。

有分析人士指出，人民币升值对高端物业的影响相比普通住宅更为明显。一方面，高端物业有不少材料自国外进口，人民币升值有利于降低开发商成本。另一方面，外资投资一般优先选择高端物业和商用物业，如豪宅、写字楼等。而普通住宅无论是面对市场，还是成本构成都在国内。

“最有潜力的还是高端物业。”文启锋表示，高端物业租金收入很可观，同时升值潜力要远远超过一般物业。另外，外资公司买下高端物业对于公司的资产评估也很有好处，能实现固定资产增值。

罗雷也认同这样的观点，不过他指出，北京、上海大型国际机构和公司总部较多，写字楼等商务物业更受欢迎。深圳则高端住宅物业的市场更好。“深圳的不少住宅楼在硬件上和香港已经很接近，价格却相差巨大，因此深圳的高端住宅还有很大的价值潜力。”罗雷说。

■ 特写

未来5—10年人民币有望持续升值

2005年7月21日，中国人民银行宣布人民币从原本紧盯美元的汇率制度，改为“以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。”即日，人民币兑美元汇率上升2%，调整为1美元兑8.11元人民币，自此拉开了人民币升值的序幕。

今年5月15日，人民币汇率破八，达到1美元兑7.9982元人民币。11月以来，人民币升值步伐明显加快，人民币兑美元中间价连续突破7.88、7.87、7.86、7.85和7.84五大整数关口，截至2006年12月6日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币7.8226元，相对汇改前升值幅度超过5.4%。12月中旬，美联储主席伯南克将随财长保尔森访华，就人民币汇率等议题与中国进行沟通，市场预期在此期间，人民币将保持升值步伐。

由于中国经济实力快速增强，贸易顺差巨大，中美贸易赤字不断扩大，人民币升值后，中国出口美国的产品价格上升，美国产品竞争力加强，有利于降低美国贸易赤字。业内人士普遍指出，从长远来看，除非发生大的经济变动，由于中国长期的经济增长、庞大的外汇储备、巨大的贸易顺差、来自美国的压力等因素，人民币升值在未来5——10年内将持续升值，更有研究人士预测，每年的升值幅度在3%左右。人民币升值将吸引外资流入，在未来数年内，只要升值预期还存在，外资就将继续流入，推动房价水涨船高。

房价增长与人民币升值曲线契合

货币被喻为一个国家经济体系运转的血液，作为基本经济要素之一，其价值变化将给人们的经济生活带来巨大变化，尤其体现在楼市和股市上，这在国际上有很多先例，最典型的就是日本。

1985年9月，美、日、英、法、西德达成“广场协议”，联合干预外汇市场，使美元贬值。之后日元持续10年升值，美元兑日元从1∶250跌到1：80。日本出口产品价格上升3倍，出口严重受挫，大量资本转向涌入房地产市场和股票市场。另一方面，庞大的海外资本也同时涌入，博取升值收益。1985—1990年，日本6大城市的土地价格涨了3倍，房地产价格最高的时候，东京一地的所有物业价值就已经超过整个美国。而后，泡沫破灭，日本经历了长达15年的经济萧条，至今未完全恢复。

中国目前情况与当年日本有相似之处，外汇储备高、贸易巨额顺差，升值压力大。人民币升值预期将引来海外资本，抬高房价。鉴于日本泡沫破灭的教训，中央下发了“限外令”，对外资投资楼市做出限制，但外资还是不断通过各种渠道进入房地产市场。

更值得关注的是，从2005年7月底开始人民币升值，而房价在2005年8月逐渐走出观望，持续上涨至今。今年10月、11月，人民币升值步伐加快，同时房地产上市企业股票价值狂飙，深圳房价也走出新政带来的观望，继续上涨，两者曲线惊人的吻合。

■ 时间表

1、人民币升值时间表

2005年7月21日，汇改，从1：8.2765调整为1：8.11，升值2%。

2005年9月23日，中国人民银行又推出汇率后续改革，宣布将人民币对非美元外汇交易的浮动区间扩至3%。

2005年10月，第七届20国集团财长和央行行长会议召开， 美国财政部副部长斯诺和美联储主席格林斯潘访华，人民币汇率达到8.08。

2006年5月15日，人民币汇率破八，达到1美元兑7.9982元人民币。

2006年11月，人民币升值加快，人民币兑美元中间价连续突破7.88、7.87、7.86、7.85和7.84五大整数关口。

2006年11月27日，中国银行港币现钞买入价跌至99.94元，这意味着人民币开始比港币值钱。

2006年12月6日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币7.8226元，人民币继续升值。

2、房价上涨时间表

2005年7月，深圳住宅均价6641元/平方米，8月达到6798元/平方米，环比上涨2.3%。

2005年11月，深圳房价大幅反弹，均价8511元/平方米，同比上涨15.9%。

2006年6月，新一轮调控开始，深圳住宅均价9949元/平方米，环比上涨3.93%。

2006年9月，深圳楼市逐渐走出观望，价量其涨。

2006年8月至11月，国内股票市场房地产股票大涨价，深圳上市房企万科、招商地产、金地集团、华侨城领涨，涨幅超过70%。

■ 未来看市

房价——

持续上涨是必然趋势

文启锋 国泰君安分析师

按照目前的趋势来看，业内预计人民币仍然会升值，且每年的增长幅度不会少于3%，未来8—10年，中国可能按照韩国、日本等亚洲国家的模式来发展，从现在中国进出口贸易差的数据也可以推测出来。

人民币升值带来的后果肯定是房地产价格的上涨，首先带来的是普通物业的上涨，但是最终最有潜力的依然是高端物业。不过，我不认为会出现和日本当年一样的经济泡沫，深圳的房价在涨，但是并没有超出人们现实的购买力，也没有超过预期的购买力，经济可以承受，当年日本的经济滑坡则是因为日本的货币政策比较保守，对内消费没有重视，消费不足而引起的，导致经济链条出现断裂。

短期内不会产生泡沫

罗雷 百仕达集团副总裁

楼宇物业是不动产，人民币升值对于这些不动产长期和短期都是利好消息，它会吸引更多的投资者进入市场，带来的是正面的影响。

我认为短期内都不可能产生泡沫，现在中国的人民币升值才刚刚开始，不能和当初日本的日元升值相提并论，日本和香港，都是发展了10年之后才出现经济危机的，中国才刚刚开始，而且政府已经有这样的前车之鉴会警惕对待对楼市都是好事情。

港人置业——

可能更愿意在香港买房

文启锋 国泰君安分析师

人民币升值，港币自然就贬值，如果这个时候拿港币来深圳买楼，香港人就得多花钱了，所以很难判断港人在深圳置业的趋势会加强，至少目前不能肯定港人这种置业心理。我认为，如果香港的经济这几年持续向好，如果港人具有足够的资金买房，我想他们可能更加愿意在香港买楼。

或有新一轮港人置业潮

罗雷 百仕达集团副总裁

人民币升值，对外销比例大的楼盘是利好，很多香港人应该会加大内地置业的步伐。以前，人民币升值对于香港人似乎很遥远，但是最近政府加大步伐之后，可以明显看出，未来2—3年之内，还会有可观的增长幅度，对港币的冲击会很大。欲投资的港人可能会将港币转化为人民币固定资产，这可以有两种途径，一种是买国内上市公司的股票，一种是购买人民币固定资产物业。对香港人来说，直接买物业是最方便的办法。所以，人民币升值可能会带来新一轮的港人置业热潮。

高端物业——

高端物业升值潜力大

文启锋 国泰君安分析师

人民币升值肯定会有外资购买国内楼宇，目前很多外资公司购物的都是高端物业，购买高端物业出租，租金收入会很可观，高端物业的升值潜力要远远超过一般物业，越是靠近金融中心，越是在商业区，这个物业的潜力价值将越高。这些购买物业的机构或者个人可以将物业出租，可以获得丰厚回报。外资公司若是买下自己的物业，对于公司的资产评估很有好处，每年上市公司的年报都要报告资产，现在这些物业都在升值，如果花1亿元买下的固定资产，过几年可以变成1.5亿元，公司的资产就增加了，固定物业对于公司的财务报表将很有帮助。

此外，我所说的高端物业是不包括别墅等高端住宅，我不看好这类住宅物业，豪宅纯粹是个人消费，泡沫很大，市场很窄。

高端住宅保值性更好

罗雷 百仕达集团副总裁

人民币升值之后，高端物业的潜力自然更大，但是深圳、北京和上海稍微不同，北京、上海因为大型国际机构和公司总部较多，高端物业的商务物业会更受欢迎，升值潜力也大。但是在深圳，由于现在外资进入并不多，所以住宅物业的市场似乎更好。

特别是在高端住宅上面，深圳的不少住宅楼在硬件上和香港已经很接近，价格却相差巨大，因此深圳的高端住宅还有很大的价值潜力。

■ 市民观点

长期影响大过短期

李伶 银行客户经理

短期看，人民币升值对房价影响不明显，但是长期影响比较大。因为外资进入中国房地产不是一两天的事情，几年前就开始了，今年下半年人民币升值快，但是不可能立刻就多吸引很多外资进来，何况新政对外资流入也有限制。长期看，只要人民币升值趋势不变，外资进入会越来越多，当然会抬高房价。所以如果经济允许，我会投资房产。

去美国买房能少花点钱

王靖 外企文员

我觉得没什么影响，今天房价是80万，明天人民币升值了，不可能变成85万。人民币升值后，是相对美元值钱了，去美国买房子可能能少花点钱，在中国还是老样子，所以我不会因为这个原因而买房。

对深圳影响小于京、沪

廖纪虎 IT销售经理

人民币升值最近炒得很热，导致股票市场狂涨，所以我觉得对楼市肯定也有影响，但是影响程度要分城市。北京、上海由于外资进入多，受影响要大点。深圳外资投资楼市少，受影响程度相对小，不过也不排除未来外资加速向深圳渗透。

■ 投资建议

1.高端物业回报率远高于8%的税收

通泰地产区域经理徐浩珈认为，在人民币升值的大环境下，拥有资产就可享受资产增值，而且如果是按揭贷款，这个增值率在杠杆的作用下会更加放大。特别是一些大户型、商业项目，在国家宏观调控下投资者会更加看好，其原因一方面是投资回报率本来就普遍高于国外水平，另一方面是可以享受人民币升值的好处，所以外国投资者会加大在华投资的力度。

对此中原地产营业副总监王良英也有相同的看法，认为投资高端豪宅、商业的回报率较为可观，而且要远高于8%的税收，所以还是值得投资。世华地产住宅部副总经理梁文辉认为，就算是对于普通市民，房产还是一种比较好的投资，不仅可以有稳定增长的回报，而且在经济稳定发展的前提下，还可以享受人民币渐进升值带来的额外收益。

2.短线炒家可稳守股市

除了房地产市场，受人民币升值直接拉动的另一个市场就是股市。早在今年6月份新政颁布以后，大部分投资者就选择退出楼市，进入渐入佳境的股票市场。不过经过了3个多月的时间，投资者的方向开始转变。

“到了9月份，明显可以看出一些长线投资客退出股市，抽出资金回投楼市，因为他们发现政策对楼市的影响较小，而房产长期的收益还是较高和比较稳定的。当然，由于受到政策的影响，楼市短期买卖已经无利可图，所以那些中短线炒家还是活跃在股市，进行短期炒卖。”中天置业三级市场副总监郑先滔分析说。

徐浩珈认为，由于对股市的熟悉程度有限，刚刚进入楼市和资金实力有限的投资者，大多还是会选择投资房产，一方面是股市比楼市波动大，另一方面是房产有实物保障并且对楼市也比较熟悉。

3.港人可投资西部口岸物业

深圳对于港人来说，一直是房产投资的热门地区，尤其是一些口岸物业。不过近日的人民币升值，对于他们来说影响并不大。世华地产福田南区域总监黄惠娟介绍说，由于人民币升值幅度不大，因此购买的港人较少，而且升值也是近期的事情，所以要等一段时间才可能会出现港人增加投资的情形。

“其实人民币升值对于港人的影响是心理因素更大，他们更看中深圳房产未来的发展潜力。而且深圳相对于香港来说，价格还是有一段差距，所以总体来说房产价格升值的影响力要远远大于人民币升值的影响力。”中天置业三级市场副总监郑先滔说。

王良英认为，西部通道很快就要贯通，港人就看到了这个投资机会，近期投资西部关口物业的港人明显增加，增幅有8%。“相对于人民币升值，港人更看好房价、交通和未来的发展。”王良英分析说。