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深圳5月楼价环比上涨22.86% 每平米超14000元

深圳新闻网讯 来自深圳市土地和房产交易中心的信息表明，今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元，比4月份上升22.86%。

据介绍，5月份，深圳市商品房成交均价最高的区为南山区，成交均价为21988元/平方米；最低为龙岗区，成交均价为11500元/平方米。全市商品房5月份成交总建筑面积为525162平方米，比4月份增加了7767平方米，成交商品房套均面积约109平方米。

据了解，深圳市5月份商品房成交均价比1月份(10670元/平方米)每平方米上涨了3553元。

深圳房租前5月同比上涨9.13% 福田涨幅最高

2007年 06月 05日 07:54 深圳新闻网

深圳新闻网讯 深圳市房屋租赁管理办昨日(4日)发布了《2007年房屋租赁指导租金》。记者从中获悉，今年1到5月，我市房屋租赁市场同比去年平均租金升幅为9.13%。其中福田区平均租金涨幅为10.57%，长期来看，仍将继续走高。

小户型住宅租金上涨明显

据介绍，2007年度房屋租赁指导租金是按街道行政区域划分，各管理所在辖区范围内根据房屋租金标准重新划分地段，相对固定采集点，采取纵横结合、多点采样的方式进行租金信息采集。据《2007年房屋租赁指导租金》分析，按房屋用途划分，住宅租金普遍呈上扬态势，交通便利、周围环境成熟、配套设施齐全、小户型的住宅比较受租房者欢迎，租金上涨比较明显。商业用房租赁价格保持相对稳定，商业旺区租金稳中有升，受地铁3号线施工影响的和非商业旺区的商业用房则略有下降。办公用房租赁价格变化不大，除老片区因办公用房空置，租金价格稍有下降外，其他地段均稳中有升。厂房和仓库租金水平变化不大。

梅林片区涨幅达10—20%

按行政区域来说，福田区综合环境得到较大改善，社区的基础配套得以完善，加上新楼房租赁价格的推动，大部分住宅租金呈现上升趋势，平均租金涨幅为10.57%。长期来看，仍将继续走高。

尤其是梅林片区，通过市政设施改造，加之受房价整体上扬的影响，商业、办公、住宅、厂房租金均呈上升趋势，与去年相比，涨幅为10-20%。

南山中部区域房租升幅明显

南山区房屋价格逐年上涨，房屋租赁市场价格同比有所提升，中部区域的价格特别是住宅用途租赁价格升幅较为明显，靠北区域有明显提高，全区平均租金升幅为10.26%。其主要原因是：西部通道的开工和跨海大桥的兴建，给南山区房屋租赁市场带来了巨大的商机和投资潜力；南山区中部及临海片区高档次住宅、高层商住楼大量投入市场；违章建筑拆除整治和出租屋清理整顿工作的开展；沙河西路的贯通，坪南高速、留仙大道的建成通车，直接贯穿了南山区的南北，北部开发较为集中，经济增长较快。

罗湖房屋租赁市场相对平稳

此外，盐田区由于房价上涨等因素，部分地段商业租金有所上涨，主要集中在新建商业楼盘附近地段，全区平均租金涨幅为9.74%；龙岗区房屋租赁市场总体平稳，租金略有上升，平均涨幅为9.57%；宝安区房屋租赁市场发展总体比较平稳，随着投资环境的不断改善，租金总体水平上升9%；罗湖区出租屋租赁市场与2006年比相对平稳，平均租金有所上升，升幅为7.82%。 （记者 彭蓬 通讯员 侯一兵）

深圳房价还在涨 关内成交均价突破2万元/平方米
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年05月26日07:17

5月15日-5月21日这一周里，深圳新房的成交均价仍保持在1.42万元每平方米，其中深圳关内成交均价突破2万元/平方米。五一长假期间促销过后，新房成交量较上周下降两成。本周关内成交比例下降，结构性的变化致使全市均价未上升。关内均价较上周大涨16%，关外微跌4%。面对数字，居民感受切身到的是房价还是在上涨。

根据深圳国土房产局发布的数据，5月15日-5月21日这一周里，新房成交均价为1.42万元/平方米，与上周持平；成交1090套，面积12.4万平方米，较上周下降20%；套均面积113平方米，连续两周持续下降。

关内新房均价已经超过2万元/平方米，其中位于中心位置的福田区均价更是高达2.47万元/平方米。南山区借香港回归十周年，西部通道开通之力，大打深港一体牌，房价突飞猛涨，本周均价达到2.2万/平方米。此前在南山举办的二手房交易展上，众多地产中介喊出“房价赶超福田”的口号，现在看来此言不虚。

本周关外新房均价1.19万元/平方米，较上周下降4%，主要是关外春华四季园等高价位楼盘销售减少、尾盘户型不好等因素导致均价下降，并非真实性下降。关内房价尽管较上周上涨16%，但成交面积占总面积的比例由上周的37%，下降到本周的28%，结构性的原因和关外均价下降共同作用，导致全市均价并未较上周提高。

面对此价格，业内人士称目前深圳房价的确是阶段性过高，但尚不能言顶。高价格刺激投机者的狂热，罗湖区即将开盘的小户型酒店公寓楼盘——中航凯特公寓，基本是小户型，是投资为主的楼盘。据售楼处介绍，购房者多为投资用途，不问朝向、楼层，直接关注最便宜的房子，而这对于自住消费类型的年轻人来说，则对高房价表现出无奈与观望。

面对如此高的新房价位，更多购房者将目光锁定在二手房上。据深圳国土房产局新发布的数据，4月份二手房成交1.24万套，成交面积111.66万平方米，较3月份均增长高达72%。与新房成交集中在关外不同，二手房的成交面积区域比例中，关内占了近六成。

新房均价最高的福田区和南山区，其二手房成交量占了全市总量的一半，显现除了在高价的作用下，二手房对新房的替代效应十分明显。相比新房本周日成交150余套，4月份二手房日成交414套，交易量比新房明显高出了很多。业内人士分析，二手房交易量远远超过新房，既有高房价迫使购房者购买二手房的因素，也不乏投机心理的驱使。面对深圳二手房或将征收所得税的传闻，炒房一族的张女士担心增加交易成本，不再捂盘，将房子变现。而更多人则担心转嫁到最终购房者的成本还要助推房价的上涨。

深圳房价暴涨探因 统计乱象供应下降政策难抑！
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年06月04日10:04

陈新军的愿望始终没有实现。去年5月他就开始计划买房，但深圳房价一路上涨，陈企望房价有所回落再买。他一直寄希望于是时正在密集实施的房地产调控政策能有所成效。但是伴随上调贷款利率、收紧信贷、国六条、90/70政策而来的，却是深圳房价的逐月上涨，广东省统计局数据表明，2006年深圳全市商品房均价9384元每平方米，较上一年上涨25.3%。进入2007年，深圳房价涨势更猛，根据深圳国土房产局公布的数据，2007年前4个月，深圳房价同比上涨38.9%，较去年全年涨幅达到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。

陈新军仍然在等待去年实施的一系列房地产调控政策能令房价有所回落，尤其是去年5月29日公布的90/70政策 (建筑面积在90平方米以下的住宅，要占总建筑面积的70%以上)，总供应套数的增加能否使房价回落？

陈新军的企望可能会落空，记者调查显示，正是因为90/70政策的实施，今年深圳房价将继续大幅度上涨。

深圳房价统计乱象

由于统计口径不一，2007年前5个月深圳房价到底上涨多少？不同的统计数据有不同的结论。4月17日，国家发改委发布了《2007年一季度房地产市场运行情况》报告显示，深圳市一季度房价上涨10.7%，涨幅在全国70个大中城市中仍旧高居榜首。

而即便是10.7%的涨幅，在其他统计部门来看仍然是相对温和的。根据深圳国土房产局公布的数据以及多家地产中介及研究机构的监测、统计，深圳2007年前4个月房价实际涨幅远超过发改委公布的数据。

自2006年下半年以来，深圳市国土房产局对一手房、二手房交易采取了公示制度。在深圳国土房产局的网站上每天都会公布全市及各区的一手房、二手房房屋成交面积、套数、均价等信息。中原地产深港研究中心根据深圳市国土房产局公布的数据统计表明，2007年前4个月，深圳房价比去年同期上涨38.9%，较去年全年涨幅达到22.8%，今年4月，深圳全市一手商品房成交均价达到11339元/平方米。

由于历史原因，深圳房地产一直有关内与关外之分，关内(罗湖区、福田区、南山区)相当于深圳的市区，关外(盐田区、龙岗区、宝安区)相当于郊区。近两年，由于深圳关内土地供应日渐减少，新推出的住宅用地集中于关外的宝安、龙岗两区。中原地产统计，今年前4个月宝安、龙岗两区新推的住宅项目面积、套数分别占深圳全市的75%、69%。世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示：由于深圳关内无地供应，深圳正着力打造宝安中心区、龙岗中心区，区内配套已相当完善，另外深圳地铁1-5号线的规划已于两年前公布，全面覆盖深圳关内、关外，宝安、龙岗作为主要住宅供应的区域，房价不断上涨，而关内受无地供应的影响，房价更是大幅上涨。

根据中原地产的统计，今年前4个月，宝安区的一手商品房成交均价已达到10963元/平方米，较去年同期增长31.8%，龙岗区的一手商品房成交均价已达到7921元/平方米，较去年同期增长22.7%。同期，关内的福田区的均价达到15739元/平方米，增长13.7%，南山区的均价达到13426元/平方米，增长10.8%。

90/70政策致供应量阶段性下降

深圳综合研究院研究员周旭认为：90/70政策的实施，导致今年深圳住宅供应量阶段性剧减，加大了供需矛盾，是导致房价迅速上涨的直接原因。

深圳多家开发商对记者表示，90/70政策导致了供应量的阶段性剧减。开发商介绍，90/70政策正式公布是去年5月29日，但事实上，由于相关部门已经在去年春节过后因为这一预期政策而停止了房地产项目的审批。在90/70政策出台之后，政府职能部门及开发商都在等待90/70政策具体实施细则的出台，一个月后深圳在全国率先出台了实施细则，即每一个住宅项目要求做到90平方米以下户型占总量的70%以上，由于深圳的这一细则比建设部解释90/70政策是按城市总量控制的要求要严格得多，开发商又开始犹豫，希望深圳政府能改成按总量控制而非针对每个项目。直到去年9月份，开发商才从深圳政府方面获得明确信息，仍以单项目控制。此后，开发商所有未通过报建的项目都必须依照90/70政策修改规划、设计。

深圳一家开发商对记者表示，90/70政策使得在2006年初的项目推迟了半年到一年的时间。中原地产深港研究中心研究员吴翠华表示，一般住宅项目从报建到推出一期项目的时间是12-18个月。90/70政策使一部分项目未能顺利在2007年上半年推向市场，从而加剧了市场供应紧张，导致房价迅速上涨。

根据中原地产的统计，今年前4个月深圳全市新推住宅项目41个，新增住宅14460套，150万平方米，同比去年分别减少21.7%和17.7%，今年前4个月深圳住宅供需比0.65：1。吴翠华表示，在深圳供需相对平衡的2002-2005年，深圳住宅的供需比约在1.2：1，今年前4个月的供需比增加了一倍，即便是2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96：1。深圳一家开发商对记者表示，该开发商在3月份推出200多套房子，有超过2000人排队认购。

对于是否因为90/70政策导致深圳住宅供应阶段性紧缺，深圳国土房产局房地产研究中心的王锋所长则并不认同，但他并未对此疑问做出回应。

90/70政策后市难抑房价

事实上，90/70政策不仅加剧了深圳今年商品房供应的紧张，而且在执行90/70政策时，深圳在新批住宅用地中打包保障性用房的做法也将加剧未来房价上涨。自去年下半年实施90/70政策以来，深圳国土房产部门要求，对于公开招拍挂的土地除了要求单项目90平方米以下的户型占70%以外，开发商还必须建设占项目总量15%面积的住宅无偿交给政府。

深圳住宅用地供应少是深圳房价上涨的重要原因。今年前5个月，深圳仅仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日两宗地还流拍。流拍的原因是，地块相对较偏、90平方米以下户型要求达到95%以上、标价过高，而且其中包含有15%的面积须无偿交给政府。尽管如此，由于深圳住宅用地供应紧张，在今年深圳市宝安区3月30日挂牌的两宗住宅用地，有金地、万科、振业、城建等多家开发商争夺，最近金地以高出底价2亿获得，两宗地可售商品房的楼面地价分别达到6718.6元/平方米、7125.41元/平方米。而业内人士估算，其住宅成本价将突破9000元，如果加上要无偿提供给政府15%的总面积，其住宅成本价将超过万元，这一成本已与今年前4个月宝安区商品房销售均价10963元/平方米相差无几。

周旭分析认为，当前深圳市政府将保障性用房打包在市场性的房地产开发中，开发商拿地价格并未因此降低，而且需要负担15%的住宅建设无偿交给政府，这些成本无疑最终要转嫁给购房者，如果此项政策执行下去，小户型因为面积较小总价会少一些，但是小户型住宅受成本升高影响，即便形成较充分供应，单位面积房价也不会下降。

深圳轨道三期规划出炉 即将带动周边地产增值！
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年05月29日11:44

2007年5月17日，深圳市轨道交通建设指挥部第五次工作会议正式对外透露，深圳市轨道交通三期规划已经出炉，拟建9条线路，总长度约245公里，总投资估算约1000亿元。根据该工程工作计划，5月底将召开轨道三期规划专家咨询会议并对外进行公示，2007年上半年可正式完成三期建设规划编制工作。

规划建设总长245公里

目前深圳市有关部门已完成轨道三期（2010—2020年）规划中期报告，拟将1号线北延段、4号线北延段，以及6到12号线等9条线路作为轨道三期工程建设线路，总长度约为245公里。

据深圳市有关部门提供的资料显示，由于2007年上半年深圳1~5号线的轨道交通建设重点均为前期协调准备工作，因此前4个月共完成投资6.31亿元，从各建设单位的工作安排部署来看，2007年有把握完成全年54.59亿元的投资计划。

此外，深圳地铁2号线、3号线延长段的线站位规划方案专题研究也已完成。

根据研究成果显示，2号线东延段全长17.2公里，总投资估算90亿元；3号线全长8.8公里，总投资估算50亿元；5号线工程（前海湾站至大剧院站）研究报告也已完成并上报，线路全长42.39公里，投资估算192.6亿元。

而即将建成的地铁3号线将连接深圳福田中心区、罗湖中心区、布吉镇、横岗镇、龙岗中心城，长32.70公里；4号线将连接皇岗口岸、市中心区、龙华新区和龙华镇中心，长20.91公里。

据介绍，深圳市承建的国家铁路和城际铁路建设也在按计划推进。

其中，广深港客运专线深圳境内的47公里，羊台山以北区段5个土建标段2006年底已全面动工。

厦深铁路深圳境内的47公里，目前已完成项目工程可行性研究和初步设计审查，预计2007年6月动土开工。

由国家铁道部委托开展的新深圳火车站站房设计方案也已出炉，即将征求深圳市市政府意见。

而连接中国香港地铁的福田枢纽站及相关工程项目建议书也已获铁道部和广东省政府批复。

带动地产增值

深圳轨道交通的全面铺开，引发了业界对关外地产重新估值的大讨论。

“前两年，虽然关外的发展商也将交通的改善作为项目的卖点，但是对销售实质性的帮助并不大。因为有一些规划的细节没有确定，而有些规划则不知道具体实施时间。”深圳龙华经济发展总公司总经理黎朝安对记者表示。

而深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智则认为，开发商抱怨土地供应不足，其中重要一点是开发商认为政府所能提供的绝大多数地块位置不佳、交通不利，盖起房子也无利可图。深圳目前大量的空置房，有相当一部分缘于交通不利。

根据深圳中原深港研究中心分析，深圳关内关外房价相差甚远，选择关外的置业者是以交通不便为代价，选择在传统的福田区、罗湖区置业的是以价格高昂为代价，而地铁的开通有望平衡两者之间的矛盾。关外新兴区域随着交通条件的改善、品牌开发商的号召力以及相对市区较低的价格，都将促使地铁沿线物业能在短时间内汇集更多的置业者形成大型新兴居住区。

黎朝安说，“目前由于通往关外的轨道交通已陆续进入施工阶段，交通的改善指日可待，因此关外的地产也将迎来真正的黄金时期。我们公司在关外龙华片区有一定的土地储备，轨道交通的发展对我们的后续开发将会非常有利。”

另有开发商表示，深圳地产近几年发展迅猛，关外地产也迅速升值，但升值最大的莫过于离市区较近的宝安区，而交通不便的龙华等较偏远区域就只能眼睁睁地看着宝安开发商赚了个盆满钵满。

“现在3号、4号地铁线即将开通，龙华地产将不再受到交通限制，会引来更多的关内购房者，龙华的地产也将会有一个大的升值空间。”据上述开发商预计，随着地铁的建设、通车，按龙华现在的房价计算，今后该地区房价将有可能上升20％~30％。

随着关内土地的日渐稀少，深圳品牌开发商早已移师关外，但由于仍受交通设施不完善的影响，房价仍与关内有一定差距。

“其实，龙华片区的很多土地一直都在一些企业手里，由于交通和配套的限制，这些发展商长期将地捂着，现在时机成熟了，才开始大规模开发。”深圳鸿荣源地产总经理杨江告诉记者，现在要在这里找到合适的地块，通过拍卖的方式从市场上拿地的可能已经很小了。

而事实也的确如此，由于地铁4号线及龙华火车站、大运会等利好消息的刺激，深圳龙华片区楼市持续升温，而土地供应则极为稀少，每每推出地块，都成为开发商抢手之地。而对比同样位于关外的宝安区与龙岗区的拍卖地块，价格也屡屡创出天价。