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香地咨询＆房地产之窗：室介屋笈
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■地铁规划影响投资布局：体会政府良苦用心

2007-7-10，深圳出台楼市限外令、同时，深圳发布《深圳市地铁规划》、《深圳市城市地铁建设规划（2011～2020）》，全面覆盖包括边远街道在内的几乎深圳所有区域，两个措施同时出台，与去年的15条细则与4个难以为继同时发布一样，或许能够让市场明白政府的良苦用心。

为便于表达，香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn将城市轨道交通线一概称为“地铁”。地铁，区别与其它所有的地面交通方式，对乘坐客户来说，具有几乎固化的准时准点、大容量的特点，因此，其对于改变地租关系的作用甚大，地铁物业也因此成为城市居民关注的重点。

那么随着新规划的到来，深圳市民有必要仔细分析，以合理规划自己的投资布局，这就是本系列研究成果进行简要发布的理由所在。

深圳的地铁规划，依照所承担的功能及线路技术标准的不同，划分为4个层次：珠三角城际线、城市组团快线、城市干线、城市局域线，后三者组成深圳内部地铁网络，前者是否能够顺利推进，则直接决定未来深圳在都市圈中的位置。对于购房者来说，后三者决定片区与品种价值，前者决定你是否应该为深圳投票。

■珠三角城际线

深圳第一次将珠江三角周纳入到自己的地铁规划中，表明了自己作为区域中心城市之一的决心。

规划中的珠三角城际线，起到联系深圳市与周边城市及沿线城镇的作用，以长距离的跨市出行服务为主。站距3公里以上，最高速度一般为120～140公里/小时。城际线将加强深圳市与珠三角其它地区的联系，强化深圳区域中心地位及对周边地区的辐射能力，促进深港协调发展。

香地咨询＆房地产之窗www.BANQ.cn事实求是地说，珠三角城际线对于商务客户的意义更大一些，对于自住类购房者基本没有实用价值。

深圳所规划的珠三角城际线包括：

1、穗莞深城际线：福田中心区→广州。联系深圳核心区与前海－宝安、福永、沙井、东莞长安－虎门、莞城、广州等地；由11号线在松岗预留向西北延伸与东莞段线路衔接的条件，条件成熟时利用11号线轨道直通福田中心区。

2、深莞城际线：龙华火车站→莞城。联系深圳中西部龙华、光明与东莞松山湖、莞城等地；由6号线在光明预留向北延伸与东莞市域轨道快线R1线衔接条件，条件成熟时利用6号线轨道直通龙华新客站。

3、深惠城际线：福田中心区→惠州。联系深圳核心区、东部城区与惠阳、惠州等地；由14号线在坑梓预留向东延伸与惠州市轨道线路衔接的条件，条件成熟时利用14号线轨道直通福田中心区。

4、西部深港城际线：前海湾→香港。联系深圳西部滨海地区与香港中心区及香港机场等地；由11号线在前海预留向南延伸至香港的条件。

5、深江城际线：福田中心区→江门。联系深圳核心区、龙华、福永、中山、江门等地；由于跨江工程浩大，考虑与厦深铁路西延段合建，并利用广深港客运专线龙华以南段富余能力。

■深圳内部地铁：华南地铁中心

深圳共规划16条地铁线，总长585.3公里，设站357座。其中组团快线4条、干线6条、局域线6条，另规划城际线4条。

规划完成以后，深圳将形成以东至罗湖、西至宝安中心区为核心的，覆盖福田CBD、华侨城、南头半岛在内的区域，这个区域成为整个地铁网的中心，一旦地铁完全建成，此区域向商务、生活方向的转变将异常迅猛，应该引起足够重视。

区域内的高发城驰、卓越世纪城、津联泰半山御景、现代国际、华侨城的波托菲诺（天鹅堡、纯水岸）及东方花园、卓越维港、招商兰溪谷、宏发领域之宏发中心大厦、鸿荣源熙龙湾。

一、城市组团快线：福田中心区受益最大

城市组团快线联系城市核心区与外围组团，或联络多个外围组团，以长距离出行服务为主。站距约2～3公里，最高速度一般为100～120公里/小时。组团快线将带动特区外各组团尤其是“四大新城”的开发建设与城市更新，促进特区内外一体化及城市多中心结构的形成。

城市组团快线规划的最大受益者是福田中心区，规划完全实现以后，将有8条地铁通过，成为全球都少见的地铁密集CBD，高发·城驰、卓越·世纪城、现代国际等区域内楼盘得益。

城市组团快线包括的线路是-----

6#地铁：37.2公里的“松岗→龙华火车站”。
11#地铁：49.7公里的“福田中心区→松岗”。
13#地铁：48.1公里的“海上田园→塘坑”，预留远景南延至盐田的条件。
14#地铁：50.7公里的“福田中心区→坑梓”。

二、城市干线

联系城市主要聚集节点及其沿线片区，以中短距离出行服务为主。站距约1公里，最高速度一般为80～100公里/小时。干线覆盖城市主要客运交通走廊，将缓解城市交通压力、促进土地集约利用及城市主要发展轴的发展。

城市干线包括的线路是：南头半岛及宝安中心区受益最大

1#地铁：44.1公里的“罗湖火车站→机场北”。
2#地铁：31.3公里的“蛇口→东门”。
3#地铁：49.2公里的“保税区→坪地”。
4#地铁：27.2公里的“皇岗口岸→观澜”。
5#地铁：42.4公里的“前海湾→大剧院”，西端预留远景向南延伸的条件；宝安至布吉段站距较大，基本可达到快线功能要求。
10#地铁：42.2公里的“海上世界→松岗”。

三、城市局域线

联系相邻组团或组团内部各片区，是城市干线和快线的补充线路，以中短距离出行服务为主。站距约1公里，最高速度一般不大于80公里/小时。局域线将在上层次线路基础上，进一步增加覆盖、缓解交通压力，并加强外围城区各片区间的联系。

城市局域线包括的线路是：

7#地铁：28.9公里的“罗湖太安→西丽动物园”。
8#地铁：25.9公里的“国贸→小梅沙”。
9#地铁：17.8公里的“罗湖火车站→上沙”。
12#地铁：36.4公里的“体育新城→坑梓”。
15#地铁：24.7公里的“前海路→石岩→田心”，预留远景西延接5号线的条件。
16#地铁：29.5公里的“益田村→平湖→大望”，预留远景北延经东莞凤岗接12号线的条件；南部预留至深港边境河套地区的支线。

待续：各线路影响性分析系列

室介屋笈写于：2007-07-10

深圳市轨道交通规划及轨道近期建设规划方案