BMWCN's Blog

■租售比：楼市的市盈率

房地产投资，在不考虑房价上涨而形成的价差套利情形下，最重要的回报手段就是租赁。而月租价÷售价，就是租售比，也就成为了房地产投资上面最重要的衡量指标之一。通过租售比人们可以轻松发现价值低估的片区进行逢低吸纳，也可以规避价值高估的地区进行见顶抛出。

从这个角度来看，租售比就与股票市场上面衡量股票基本面的市盈率非常类似。所以，租售比，就是房地产市场上的市盈率。

由于租售比具有如此重要的指导意义，所以香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn发现，任何地区一旦具有了低租售比的特征，短时期内就会被蜂拥而至的买盘将房价推高，从而回复正常的租售比，也就是平均回报率区间。那么我们提前预估改变某个片区的租售比的因素，就具有了十分重要的意义。

■村民房拆迁：降低楼市市盈率的必杀技

由于村民房租金低廉，因此吸引了众多的租客。如果深圳有超过500万人都是居住在村民房内的。因此村民房拆迁从来都是改变周边租售比的重要因素。拆迁同时，大量人口从原有住房中被释放出来，投进就近的租赁市场。又由于其对周边环境的依赖性，往往选择就近区域租住。旧房减少，新房短期又不会增多，所以对周边租价产生了一个巨大提升动能。

远的如天津2003年以来的旧城改造，天津内环旧城几乎被拆迁的一干二净，大量居民投身租赁市场不但改变了其城市中心区租售比，更是在短短几年内将中心区房价由不到2000元上推到13000元。这是一个令人瞠目结舌的涨幅。而其境内塘沽区政府今年在与家堡一带拆迁了5万户，其区域2室1厅60㎡不到的房子，租金也由原来的900元迅速提高到1500元以上。

近的如深圳，高新区大冲村开始测量拆迁，导致旁边的白石洲村的租金上涨到与政府小区梅林四村一个水平。

■深圳史上最大的就近迁居潮：7万人

香地咨询·半求工作室＆房地产之窗www.BANQ.Cn掌握的资料表明，深圳中心区（CBD）的岗厦河园片区改造年底动工，由金地集团负责重建，2007年底明年初开始拆迁。本次迁出的租客多达7万人，需要“由市场自发调节至合适的居所”。

而这些人基本都是为CBD服务的。岗厦河园片区拆迁之后，深圳CBD内就再无便宜的村民房可供租赁，这些人必定要就近租房。所以泛CBD地区，一定会由于这次拆迁改造而重估基本面，周围租金上涨已经不可避免。

目前泛CBD区域即将推出的大盘中小户只有绿景•中城天邑、津联泰•半山御景。而这2个项目本来就由于CBD南扩、CBD商务人士持续递增的租赁需求、双地铁换乘覆盖而拥有了良好的先天因素。

现在租售比降低而带来的重新估值因素，又为这一区域的楼盘的前景增添了一个重重的砝码。

半求写于：2007-11-16